Как выселить нанимателя жилья если он не платит арендную плату и нарушает условия договора?

Многие собственники жилых помещений, имея лишние квадратные метры, самостоятельно или, используя услуги риэлтора, сдают квартиры в аренду.

Но не всегда попадаются адекватные квартиранты, которые могут  или несвоевременно выплачивать арендную плату, или мешать соседям и нарушать правила проживания, или же по окончании договора просто не хотят выселяться. Бывают случаи, когда собственнику жилья нужно срочно выселить арендаторов, т. к. произошла форс-мажорная ситуация и жильё понадобилось самому.Как в таких случаях быстро и бесконфликтно выселить арендаторов, можно ли это сделать в принудительном порядке, не нарушая норм жилищного законодательства?

Как выселить неплательщиков

Если договор аренды был заключен письменно, то в нём должны быть предусмотрены условия выселения должников. Если, к примеру, в договоре указано, что платёж должен производиться каждый последний день месяца, а арендатор два раза подряд не произвёл своевременную оплату, то с абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФс ним можно расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Но делать это надо строго по закону.

Досудебное урегулирование

Сначала надо попробовать решить конфликт в досудебном порядке. Для этого необходимо:

• официально письменно предупредить жильцов о нарушении договора и потребовать срочно погасить задолженность до конкретно установленной даты;
• при непогашении долга после письменного уведомления потребовать покинуть помещение в добровольном порядке и указать конкретную дату сдачи ключей.

Выселение при помощи суда

Если эти действия никак не помогли, следует готовиться к суду.

Для этого нужно будет:

• собрать подтверждающие документы (претензии о неуплате и выселении), а также найти людей, которые могут подтвердить данный факт;
• правильно подготовить иск. Лучше это сделать при помощи квалифицированного юриста;
• передать документы в суд по месту регистрации недвижимости;
• принять участие в судебных разбирательствах. Лучше для этого также пригласить юриста;
• получить решение суда на руки. 

Исполнение решения суда

Если и после суда квартиранты не съезжают, надо написать заявление о получении в суде исполнительного листа. Судебные приставы в назначенное время принудительно выселят арендаторов и составят акта приемки-передачи жилого помещения.

В целом, если вы всё будете делать по закону, то процесс может занять от 3 до 6 месяцев. Если же арендаторы будут обжаловать судебный вердикт, то будьте готовы «воевать» около года. 

Если на протяжении всего этого времени квартиранты продолжали жить и не платить арендную плату, то деньги можно будет взыскать в судебном порядке. Одновременно с требованиями о принудительном выселении нужно будет предъявить требования о взыскании задолженности по платежам за квартиру.

Процедура выселения длительная, но нарушать ее категорически запрещено.

Как правильно заключить договор аренды

Чтобы изначально предусмотреть все возможные конфликты с квартирантами, нужно сразу правильно составить договор аренды. Сопровождение сделки в таком случае лучше доверить опытным юристам или риелторам.

В договоре аренды следует указать, что арендатор обязан выселиться, если:

• одна из сторон решила в соответствии ст. 610 ГК РФ расторгнуть договор, предупредив вторую сторону за 3 или менее месяца до расторжения соглашения;
• он неоднократно нарушал условия договора, использовал помещение или имущество не по назначению (абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ);
• им была нанесена порча имуществу (абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ);
• арендная плата не вносилась в установленные сроки более2 раз подряд (абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ);
• договором в установленные сроки был предусмотрен капитальный ремонт имущества (замена бытовой техники, косметический ремонт помещения),но арендатор его не произвёл.

Во всех этих случаях в договоре следует предусмотреть и штрафные санкции за нарушения условий в виде пени и неустойки. В процентном отношении сумма пени может быть даже выше, чем это установлено гражданским законодательством.

Таким образом, аренда недвижимости— это сложный процесс, в котором может возникнуть немало нюансов. Предусмотреть их лучше заранее при помощи риелторов или юристов.Самостоятельно выселять квартирантов, взламывать замки в дверях и выставлять их вещи на улицу категорически не рекомендуется. В этом случае в суде можете оказаться вы, но уже в качестве гражданина, который испортил или украл чужое имущество. Если же в процессе выселения кто-то из квартирантов пострадает, то вас может ожидать даже уголовное преследование.

Лучше не сразу, но зато со 100-процентной уверенностью через несколько месяцев выселить нерадивых квартирантов и остаться в плюсе, чем потом отдать в качестве компенсации сверх того, что планировали получить!